Condomínios: uma breve noção

Vários donos e um único bem; partes comuns e partes exclusivas. Eis o condomínio.

Você ouve falar nisso com frequência, mas talvez não tenha se dado conta sobre o que realmente são os condomínios. Então vamos lá.


Para começar, tenha em mente que, simplificando, domínio é propriedade. Quem tem domínio é dono. E como o prefixo “con” representa reunião, junção, o termo condomínio é a união de domínios. Assim, condomínio é o direito de duas ou mais pessoas sobre um bem, simultaneamente.


No direito brasileiro existem dois gêneros de condomínio: geral e edilício.

O condomínio geral é aquele em que os direitos são iguais, ainda que em participações diferentes.


Por exemplo, duas pessoas podem ser condôminas de um veículo ou de um terreno, de modo que ambas são proprietárias, com os mesmos direitos de defender a posse contra terceiros, de receber os frutos, e também as mesmas obrigações de arcar com as despesas e as responsabilidades.


Tudo será proporcional à participação, ou cota, de cada um, ou seja, podem dividir em partes iguais ou não. Alguém pode, por exemplo, ser dono de 10% de um bem, e esta parte é chamada de fração ideal. A fração ideal representa a proporção mas sem a especificação da parte de cada um. Assim, não existirá uma definição de qual parte de um veículo ou de um imóvel a pessoa tem a propriedade.


Já o condomínio edilício tem a ver com a propriedade imóvel em que existem partes comuns e partes exclusivas. Num edifício residencial, por exemplo, o apartamento é propriedade exclusiva de um condômino, enquanto o hall de entrada, o telhado, o elevador, por exemplo, são partes comuns, que pertencem simultaneamente a todos.


A lei diz que podem existir condomínios edilícios horizontais (edifícios), verticais (casas), condomínio de lotes, e ainda a multipropriedade. Sobre estas modalidades falaremos em outra oportunidade.