Quem recebe aluguel de imóveis vai precisar de CNPJ em 2027? Entenda a nova regra

Por: Dr. Zunino Neto (OAB/SC 13428)

Se você tem imóveis alugados e ouviu falar que vai precisar de CNPJ a partir de 2027, a notícia é real, mas não atinge todos os proprietários. A mudança faz parte da Reforma Tributária e começa a produzir efeitos a partir de 1º de janeiro de 2027.

Nem toda pessoa física que recebe aluguel de imóveis precisará de CNPJ. A nova obrigação alcança determinados proprietários enquadrados como contribuintes do IBS e da CBS, conforme os critérios estabelecidos pela legislação.

O que muda, na prática?

Pessoas físicas enquadradas como contribuintes do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) poderão precisar de inscrição no CNPJ para cumprir obrigações fiscais e emitir documentos fiscais eletrônicos dentro do novo sistema tributário.

Isso inclui parte dos proprietários que recebem renda de aluguel.

A utilização obrigatória do CNPJ para essas pessoas físicas está prevista para 1º de janeiro de 2027, dentro do processo de implementação da Reforma Tributária.

Quem realmente precisa se preocupar?

Nem todo mundo que aluga um imóvel entra nessa regra. Segundo os critérios da Lei Complementar nº 214/2025, o CNPJ será exigido de quem:

• Possui mais de três imóveis distintos; 

• Receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil, observados os critérios legais de atualização desse valor.

A legislação também estabelece hipótese de enquadramento durante o próprio ano-calendário quando a receita ultrapassar em 20% o limite legal, o que corresponde, tomando-se R$ 240 mil como referência, a R$ 288 mil.

Por isso, não basta apenas receber aluguel para concluir que haverá obrigação de inscrição no CNPJ. É necessário analisar receita, quantidade de imóveis e enquadramento na legislação.

Ter CNPJ significa abrir uma empresa?

Não. Esse é um dos pontos que mais geram confusão.

A inscrição no CNPJ, nesse caso, tem finalidade cadastral e fiscal. Ela não significa, por si só, que o proprietário constituiu uma empresa ou transferiu seus imóveis para uma pessoa jurídica.

Também não deve ser confundida com a criação de uma holding patrimonial.

A tributação do Imposto de Renda possui regras próprias, e a inscrição no CNPJ para cumprimento das obrigações relacionadas ao IBS e à CBS não transforma automaticamente os rendimentos da pessoa física em receitas de uma empresa.

Quem tem vários imóveis deve pensar em uma holding patrimonial?

Pode ser o momento adequado para avaliar essa possibilidade, mas não existe uma resposta única.

Uma família que possui diversos imóveis em nome de pessoas físicas pode ter questões que vão muito além da tributação dos aluguéis.

Por exemplo:

Quem administra os imóveis atualmente?

Como as receitas são distribuídas entre os familiares?

O que acontecerá com esse patrimônio em caso de falecimento de um dos proprietários?

Os herdeiros receberão imóveis individualmente ou participações em uma estrutura organizada?

Existem imóveis que poderão ser vendidos nos próximos anos?

Qual será o custo tributário de transferir os bens para uma pessoa jurídica?

A economia futura justificaria os custos da reorganização?

É justamente nesse contexto que uma holding patrimonial familiar pode ser analisada.

Vale a pena criar uma holding patrimonial antes de 2027?

A resposta depende do patrimônio e dos objetivos da família.

Criar uma holding apenas porque determinadas pessoas físicas precisarão de CNPJ em 2027 seria uma decisão precipitada.

Por outro lado, famílias que possuem diversos imóveis alugados deveriam aproveitar a mudança tributária para revisar uma questão mais ampla: a forma como o patrimônio foi construído continua sendo a melhor forma de administrá-lo, tributá-lo e transmiti-lo para a próxima geração?

Essa é uma análise diferente.

Uma estrutura que funcionou adequadamente durante décadas pode deixar de ser a mais eficiente diante de mudanças na legislação, crescimento patrimonial, aumento das receitas de aluguel ou aproximação de uma sucessão familiar.

Por isso, a Reforma Tributária não deve ser vista apenas como uma nova obrigação fiscal. Para determinados proprietários, ela pode funcionar como um gatilho para revisar todo o planejamento patrimonial da família.

Antes de constituir uma holding ou transferir qualquer imóvel, o recomendável é comparar juridicamente e financeiramente os diferentes cenários.

A Zunino Advogados atua na estruturação e reorganização patrimonial de empresários e famílias, incluindo a análise de holdings patrimoniais e planejamento sucessório. Cada estrutura deve ser definida de acordo com o patrimônio, os objetivos familiares e os impactos jurídicos e tributários envolvidos.